Έχουμε στην ιδιοκτησία μας ένα παλιό σπίτι αρωγής 45 τ.μ. πάνω στο κύμα στη Ζάκυνθο, και βρεθήκαμε αντιμέτωποι με το δίλημμα: Ανακαίνιση μόνοι μας ή με επενδύτη;
Το σπίτι θέλει ριζική ανακαίνιση τόσο εσωτερικά όσο και εξωτερικά. Είναι ένα υπέροχο σπίτι ακριβώς επάνω στο κύμα σε μια φανταστική και κεντρική τοποθεσία του νησιού κάτι που το κάνει ακίνητο “φιλέτο” στην γλώσσα των μεσιτών και των τουριστικών εταιριών εκμετάλλευσης. Είναι ένα σπίτι 45 τετραγωνικών με βεράντα 200 τετραγωνικών μέτρων.
Διαβάστε επίσης: Αρχαία Σπηλιά Μεταμορφώθηκε σε εκπληκτικό σπίτι και σαγηνεύει με την ομορφιά του
Παρόλο που η τοποθεσία είναι μοναδική, το σπίτι δεν παύει να χρειάζεται ένα πολύ μεγάλο κεφάλαιο για να το ανακαινίσουμε και δεν μιλάμε για 5.000-10.000 ευρώ αλλά πολύ παραπάνω χρήματα για να κατοικηθεί και αν θέλουμε να γίνει κάτι πιο πολυτελές για να ενοικιάζεται κατά την τουριστική σεζόν σαν “Seafront Villa” τότε το κόστος ξεφεύγει εντελώς.
Το πιο βασικό πρόβλημα με το σπίτι είναι η σκεπή που θέλει όλη αλλαγή και φυσικά η χρήση υλικών που αντέχουν στην υγρασία και στην αλμύρα της θάλασσας γιατί σας το πα; Θα το ξαναπώ, το σπίτι είναι ακριβώς επάνω στο κύμα. Η ανακαίνιση σε παραθαλάσσιες περιοχές θέλουν ιδιαίτερους χειρισμούς και φυσικά άλλα υλικά αν δεν θες να τα κλαις σε 2 με 3 χρόνια. Η αλμύρα της θάλασσας τρώει τα πάντα, αυτό είναι γνωστό.
Διαβάστε επίσης: Η εντυπωσιακή μεταμόρφωση σπιτιού 300 Ετών σε υπέροχο εξοχικό
Η μεγάλη πρόκληση: Η ανακαίνιση του παραθαλάσσιου σπιτιού των 45 τετραγωνικών
Εκτός από τα βασικά που πρέπει να ανακαινιστούν όπως είναι:
- Νέα υδραυλική εγκατάσταση
- Νέα ηλεκτρολογική εγκατάσταση
- Βάψιμο
- Ενίσχυση σκελετού όπου χρειάζεται
- Νέα κουζίνα
- Νέο μπάνιο
η μεγάλη πρόκληση είναι η εξ’ολοκλήρου αλλαγή της σκεπής και η δημιουργία παταριού. Μέσα σε όλα δεν θα αναφέρω την ανακαίνιση των εξωτερικών χώρων.
Η σκεπή
Η σκεπή είναι το Α και το Ω στο σπίτι και από εκεί πρέπει όλα να ξεκινήσουν. Πρέπει να φύγει ολόκληρη και να τοποθετηθεί νέα με ενισχυμένη θερμομόνωση και υγρομόνωση,
Τα κουφώματα
Εδώ δεν μπορούν να μπουν απλά αλουμίνια. Απαιτούνται ενεργειακά κουφώματα “Marine Grade” που αντέχουν στη διάβρωση από την υγρασία και φυσικά θα αναβαθμίσουν ενεργειακά το κτίριο, γεγονός πολύ κρίσιμο αν θέλουμε να πάρουμε την επιδότηση “Ανακαινίζω 2026” για την οποία θα μιλήσουμε παρακάτω.
Το πατάρι
Όταν έχεις λίγα τετραγωνικά στη διάθεση σου τότε και κάθε πόντος μετράει. Όταν λοιπόν το ύψος του σπιτιού το επιτρέπει – και σε εμάς το επιτρέπει – τότε η κατασκευή ανοιχτού παταριού τύπου Loft είναι ιδανική λύση.
- Μεταφέρεις τη μία κρεβατοκάμαρα στο πατάρι: Το σπίτι έχει ήδη 2 υπνοδωμάτια και με την δημιουργία ανοιχτού παταριού, μπορεί το ένα υπνοδωμάτιο να μεταφερθεί επάνω και κάτω να ανοίξει περισσότερο ο χώρος για να βλέπει όλο το σαλόνι στη θάλασσα. Αυτό είναι μία ιδέα που έχουμε. Η άλλη ιδέα είναι απλά να γίνει τρίτο δωμάτιο έτσι ώστε να υπάρχουν περισσότερα δωμάτια για να κοιμίζουν περισσότερους.
- Νομιμότητα: Με το νέο οικοδομικό κανονισμό, το πατάρι δεν προσμετράται στη δόμηση αν πληροί συγκεκριμένες προϋποθέσεις, κάτι που θα το κοιτάξει και θα το επιβεβαιώσει ο μηχανικός.
Τι να επιλέξουμε: Πρόγραμμα Ανακαινίζω – Νοικιάζω 2026 ή Επενδυτή;
Αν δεν διαθέτουμε τα χρήματα που χρειάζονται για μια πλήρη ανακαίνιση τότε υπάρχουν 2 λύσεις που έχουν τα πλεονεκτήματα αλλά και τα μειονεκτήματα τους.
Πρόγραμμα “Ανακαινίζω – Νοικιάζω 2026”
Το νέο πρόγραμμα Ανακαινίζω-νοικιάζω 2026 είναι μια κρατική επιδότηση για την επισκευή και την ανακαίνιση άδειων σπιτιών με βασική προϋπόθεση να διαθέσεις το ακίνητο και να το νοικιάσεις για τουλάχιστον 3 χρόνια. Με αυτό τον τρόπο το κράτος θέλει να αντιμετωπίσει την έλλειψη άδειων διαθέσιμων ακινήτων στην αγορά. Το πρόγραμμα αναμένεται να ξεκινήσει τον Μάιο του 2026.
Το ποσό επιδότησης φτάνει τα 36.000 ευρώ και προσαυξάνεται κατά 5.000 ευρώ για κάθε παιδί. Δηλαδή εμείς με 2 παιδιά μπορούμε να εξασφαλίσουμε επιδότηση 46.000 ευρώ με απλά λόγια. Το πρόγραμμα έχει αυστηρούς κανόνες και πρέπει κάποιος να δώσει μεγάλη προσοχή.
Στη δική μας περίπτωση
Αρχική θα πάρουμε 50% προκαταβολή για να ξεκινήσουν οι διαδικασίες και η εξόφληση θα γίνει όταν θα έχουν πληρωθεί τα πάντα για να μπορέσουμε να καταθέσουμε τις αποδείξεις και τα παραστατικά. Αυτό έχει τα θετικά και τα αρνητικά του. Πρέπει να έχεις τουλάχιστον το μισό ποσό στην τράπεζα για να το δώσεις και εσύ μετά να πληρωθείς.
Αν δηλαδή δεν έχεις τις 23.000 ευρώ δεν μπορείς να συνεχίσεις. Ακόμα όμως και να τα έχεις πρέπει να σκεφτείς ότι πρέπει να υπάρχει και ένας “άερας” οικονομικός γιατί μπορεί να ξεκινήσεις και να βγουν και άλλα στην πορεία, Και δεν μπορείς να πεις θα τα κάνω μετά και σιγά σιγά, γιατί υπάρχει χρονική δέσμευση για το πότε πρέπει να το νοικιάσεις και αυτό είναι 6 μήνες μετά την επιδότηση.
Και εδώ δημιουργείται και ένα άλλο θέμα. Το θέμα της ταχύτητας. Ειδικά στα νησιά όλοι ξέρουμε ότι τα συνεργεία και οι μάστορες είναι δυσεύρετοι πόσο μάλιστα όταν δεν είσαι στο νησί συνέχεια.
Οπότε η μόνη λύση είναι να το αναλάβει ένα τεχνικό γραφείο κάτι βέβαια που θα ανεβάσει το budget.
Στα θετικά είναι ότι θα πάρεις ένα σπίτι καινούργιο με τη μόνη δέσμευση να το νοικιάσεις για 3 χρόνια. Μετά ή συνεχίζεις ή το νοικιάζεις βραχυπρόθεσμα, κάτι που εκεί συμφέρει περισσότερο από όπου και να το δεις.
Εκμετάλλευση από επενδυτή
Όταν υπάρχει ένα καλό ακίνητο κι όταν λέμε καλό εννοούμε την τοποθεσία τότε μπορείς εύκολα να κάνεις deal με κάποιον επενδυτή. Εδώ γράφω για την δική μας περίπτωση για ακίνητο δηλαδή σε κεντρικό σημείο και μέσα στη θάλασσα. Ένα ακίνητο που τραβάει το ενδιαφέρον από αρκετούς επενδυτές γιατί δεν υπάρχει σχεδόν καθόλου ρίσκο και θα τα “βγάλει τα λεφτά του”.
Τι σημαίνει αυτό:
- Ο επενδυτής αναλαμβάνει να ανακαινίσει ολόκληρο το ακίνητο σε ποσό και υλικά που θα συμφωνηθούν μαζί μας. Πχ ο επενδυτής θα ρίξει 100.000 ευρώ που θα καλύπτει ριζική ανακαίνιση σκεπή, πολυτελή μπάνια, κλιματισμό και επίπλωση υψηλής αισθητικής.Αναλαμβάνει επίσης όλα τα έξοδα μηχανικού, αδειών και συνεργείων.
- Γίνεται συμφωνία εκμετάλλευσης για 10 ή 12 χρόνια ανάλογα με το μοντέλο. Είναι συνήθως το ελάχιστο για να κάνει ο επενδυτής απόσβεση και να βγάλει και κέρδος που θα τον συμφέρει.
- Εμείς στο τέλος παίρνουμε ένα σπίτι με το κλειδί στο χέρι.
- Δεν μας αγχώνει ο χρόνος αφού δεν έχουμε δέσμευση όπως γίνεται με την κρατική επιδότηση και με κίνδυνο να την χάσεις ακόμα και με ένα λάθος τιμολόγιο.
Το “Hybrid Deal”: 12ετής Μίσθωση με Upfront Cash & Revenue Share
- Παίρνουμε μια προκαταβολή για δικαίωμα μίσθωσης η οποία δεν επιστρέφεται και θεωρείται ως εγγύηση για τη δέσμευση του ακινήτου
- Η Επένδυση: Ο επενδυτής συμφωνεί να επενδύσει συγκεκριμένο ποσό για τη ριζική ανακαίνιση και διαμόρφωση.
- Το εισόδημα: Τα πρώτα 2-3 χρόνια ένα μειωμένο ενοίκιο τύπου συμβολικό. Από το 4ο έτος μέχρι το 12ο ποσοστό επί των εισπράξεων (συνήθως 15%-20% επί του τζίρου)
Αυτό το deal είναι το καλύτερο για εμάς γιατί:
- Μηδέν έξοδα για την ανακαίνιση
- Προστασία από τον πληθωρισμό. Αν οι τιμές και τα ενοίκια ανέβουν, ανεβαίνουν και τα έσοδα λόγω ποσοστού και όχι σταθερού ενοικίου.
- Άμεσα μετρητά από την προκαταβολή.
Φυσικά όλες αυτές οι συμφωνίες συντάσσονται από δικηγόρο και υπάρχουν ρήτρες.
Οι πιο σημαντικές ρήτρες
- Minimum Guaranteed Rent: Ορίστε ένα ελάχιστο ποσό (π.χ. “τουλάχιστον 7.000€ το χρόνο”), ακόμα κι αν ο επενδυτής δεν πάει καλά στις κρατήσεις.
- Πρόσβαση στα Στοιχεία: Να έχετε δικαίωμα να βλέπετε το ημερολόγιο κρατήσεων (π.χ. booking.com) για να ξέρετε τον ακριβή τζίρο.
- Ρήτρα Συντήρησης: Ο επενδυτής υποχρεούται να παραδώσει το σπίτι στο τέλος της 12ετίας σε “άριστη κατάσταση”, με φρεσκοβαμμένους τοίχους και λειτουργικές εγκαταστάσεις.
Αλλά και εδώ υπάρχουν μειονεκτήματα. Για εμένα το πιο βασικό είναι ότι το σπίτι δεν θα είναι “δικό μας” για 12 χρόνια. Θα πρέπει να περιμένω 12 χρόνια για να μείνω μέσα. Τα παιδιά μου δηλαδή θα είναι ενήλικα. Και δεν θα μπορούν να πλατσουρίζουν στη θάλασσα , ούτε να παίζουν στην βεράντα εκεί. Σαφώς είναι πολύ καλή λύση για κάποιον που το βλέπει ξερά σαν επένδυση ή μόνο για να έχει έσοδα από Airbnb. Αλλά εγώ δεν το βλέπω έτσι.
Τώρα θα μου πεις το ένα δεν σου κάνει το άλλο δεν σου αρέσει. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση.
Η πρώτη μου σκέψη είναι να φτιαχτεί από εμάς, θα πάρει χρόνο, θα έχει δυσκολίες να βρούμε χρόνο και χρήματα να κάνουμε αυτό που θέλουμε αλλά είναι και αυτή μία λύση που δεν πρέπει να την υποτιμάμε.
Αν έχεις και εσύ κάποιο παρόμοιο ακίνητο ελπίζω να σε βοήθησα και όχι να σε μπέρδεψα χειρότερα. Υπάρχουν πολλές επιλογές αν έχεις κάτι σε καλή τοποθεσία, γιατί το δυσκολότερο κομμάτι είναι αυτό.
Διάβασε επίσης: Από Στάνες σε Δωμάτια πολυτελείας, χωρίς ρεύμα και οι τουρίστες κάνουν ουρά στο Airbnb για να νοικιάσουν
